Financement Immobilier
Acheter en Allemagne : une opportunité, à condition de bien la structurer.
Le marché immobilier allemand peut être un véritable levier patrimonial, à condition d’être bien structuré. Pour un investissement locatif, l’amortissement fiscal (AfA), l’exonération de plus-value après 10 ans et le financement à taux fixe peuvent faire la différence. Pour une résidence principale, l’enjeu est différent : pas d’avantage fiscal direct, mais un achat à sécuriser dès le départ. Je vous accompagne dans le montage, le financement et la cohérence globale de votre stratégie.
Services proposés
Étude de faisabilité
Analyse de votre capacité d’investissement, simulation du financement et calcul du rendement net après amortissement et fiscalité.
Structuration du financement
Recherche d’un montage adapté à votre profil : niveau d’apport, durée du crédit, taux fixe, capacité d’endettement et cohérence entre résidence principale et investissement locatif.
Optimisation patrimoniale
Intégration de l’immobilier dans une stratégie globale tenant compte de votre fiscalité, de votre horizon de détention et de vos autres placements.
Les leviers fiscaux de l’immobilier locatif en Allemagne
En Allemagne, le rendement ne se joue pas seulement à l’achat : il se construit aussi dans la façon dont le projet est financé, amorti et détenu.
L’amortissement (Abschreibung für Abnutzung, AfA)
Vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bâtiment de vos revenus locatifs, ce qui réduit voire annule l’imposition sur ces revenus pendant plusieurs décennies. Taux standard : 2 % par an pour le résidentiel post-1924, 2,5 % pour le bâti antérieur. Depuis 2023, un amortissement dégressif accéléré s’applique sous conditions aux constructions neuves économes en énergie.
La déduction des intérêts et des charges
Les charges liées au bien (intérêts du prêt, charges de copropriété non récupérables, travaux d’entretien, frais de gestion, taxes) sont déductibles des revenus locatifs. Sur les premières années d’un investissement financé, ce poste peut générer un déficit foncier déductible des autres revenus.
L’exonération de plus-value après 10 ans (§ 23 EStG)
Pour les particuliers détenant un bien à titre privé, la plus-value réalisée à la revente est totalement exonérée d’impôt au-delà de 10 ans de détention. Ce mécanisme transforme l’horizon long terme en avantage fiscal pur, sans plafond ni dégressivité.
Questions fréquentes
Peut-on financer un bien en Allemagne avec un apport faible ?
L'apport dépend du contexte économique, des taux d'emprunt et de la qualité du dossier. En règle générale, un apport d'environ 20 % est conseillé, auquel s'ajoutent les frais annexes (notaire, droits de mutation et agence), souvent proches de 10 à 12 % du prix selon les Länder.
Quelle est la différence avec un investissement immobilier en France ?
En France, les intérêts d'emprunt et certaines charges sont aussi déductibles des revenus locatifs, mais l'amortissement dépend du régime choisi, comme le LMNP. Autre différence : la plus-value n'est totalement exonérée qu'après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, contre 10 ans en Allemagne.
Je vis en Allemagne mais je veux acheter en France. Est-ce possible ?
Oui, mais le financement est souvent plus strict depuis l'Allemagne. Les banques françaises peuvent demander une domiciliation des revenus en France, un apport plus élevé ou une sécurité complémentaire, comme le nantissement de liquidités. Ce projet sort de mon périmètre direct, mais je peux l'intégrer dans votre stratégie patrimoniale globale.
Les loyers d’un bien locatif en France doivent-ils être déclarés en Allemagne ?
Les loyers d'un bien situé en France sont en principe imposés en France uniquement. La convention fiscale franco-allemande évite la double imposition et ne vous oblige pas à les déclarer comme revenus imposables en Allemagne. Un point à valider dès le départ.
Que se passe-t-il si je veux revendre avant 10 ans ?
La plus-value est imposable à votre tranche marginale d'impôt sur le revenu allemand. C'est précisément pour cette raison que la durée de détention est un paramètre stratégique à anticiper avant l'achat, surtout si votre horizon de vie en Allemagne est incertain.
Existe-t-il un avantage fiscal pour l’achat d’une résidence principale en Allemagne ?
En règle générale, non : l'achat d'une résidence principale n'ouvre pas d'avantage fiscal direct. Contrairement à un investissement locatif, vous ne pouvez pas amortir le bien ni déduire les intérêts d'emprunt. L'enjeu est surtout de sécuriser le financement, l'apport et le coût global de l'achat.
VOTRE CONSEILLER
Alexis Dornois
Conseiller financier — Dornois Finances
Membre du réseau DVAG (Deutsche Vermögensberatung)
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